A vizinhança da obra
Cada vez mais estamos acostumados a obras de médio a grande porte, com fundações profundas, grandes escavações e bastante ruído e vibrações. É importante minimizar esses fatores para os vizinhos, e principalmente evitar que tais movimentações de terra e vibrações interfiram nos imóveis vizinhos.
LAUDOS E PERÍCIAS → LAUDO DE VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA
O QUE É O laudo de vizinhança E PARA QUE SERVE?
O laudo cautelar de vizinhança, também chamado apenas de laudo de vizinhança, serve para atestar as condições dos imóveis ao redor de um empreendimento, visando evitar problemas nas estruturas dos vizinhos e consequentemente litígios. Dependendo da estrutura dos vizinhos, é possível até mudar o projeto para evitar acidentes.
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como o laudo de vizinhança nos protege?
COMO PROTEGE A CONSTRUTORA
Esse laudo relata exatamente os problemas de estrutura e possíveis objetos (por exemplo eletrodomésticos), detalhadamente e com fotografias. Assim, isenta a construtora da responsabilidade das depreciações que já se encontravam antes da obra. Assim, evita que vizinhos aleguem incorretamente que a obra prejudicou sua estrutura ou algum de seus móveis ou objetos pessoais.
COMO PROTEGE OS VIZINHOS
Esse laudo ajuda a guardar os interesses dos vizinhos (proprietários ou inquilinos), visto que relata as condições do imóvel e alguns objetos antes ao início das obras. Possíveis problemas como trincas, rachaduras, fissuras, infiltrações e desabamentos podem ser ligados à obra e consequentemente pode responsabilizar a construtora em um ato judicial.
como é feita a vistoria cautelar?
Como identificar quais imóveis a serem vistoriados?
O profissional responsável pelo laudo tem a competência de recomendar um perímetro e imóveis a serem vistoriados, levando em conta a característica
do solo, idade dos imóveis, o trafego de veículos e a obra a ser
executada. O contratante pode restringir a abrangência do laudo sob sua integral responsabilidade.
Como fazer a vistoria no interior dos imóveis dos vizinhos?
Recomendamos enviar uma carta e notificar os ocupantes dos imóveis vizinhos solicitando autorização e agendamento da vistoria.
O que precisamos registrar?
Os imóveis vizinhos deverão ser fotografado externamente, a partir das vias públicas e de diversos ângulos. Também deve-se fotografar uma foto de cada ambiente, mesmo se não houver falhas ou anomalias no local.
Sempre que houver uma anomalia, deve-se fotografar o ambiente e indicar com setas o local, dando destaque ao que foi encontrado.
Classificação do estado de conservação
O estado de conservação dos imóveis segue o estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP, levando em
consideração a idade estimada, o estado de conservação e manutenção e as anomalias identificadas na vistoria.
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Os níveis de vistoria
De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, a vistoria cautelar de vizinhança pode ocorrer em três níveis, dependendo da densidade da vizinhança em volta.
O nível 1 é aplicado quando a vistoria é em grandes canteiros, casos em que o número de outros imóveis dentro da área de influência da obra é bastante elevada.
Visto que esse laudo deverá compreender um grande número de apontamentos, podemos simplificá-lo caracterizando apenas as áreas externas que têm maiores riscos associados, como edificações mais antigas e marquises.
Esse nível requer uma descrição básica e objetiva do imóvel vistoriado, de suas anomalias e falhas constatadas. É preciso que o Laudo de Vistoria contenha uma fotografia que seja capaz de discriminar:
Tipologia;
Padrão Construtivo;
Estado de Conservação;
Anomalias e falhas existentes.
A área de vistoria pode ser limitada à área de influência do canteiro de obra.
O nível 3 é ideal quando tratamos de apartamentos, pois é um laudo muito bem detalhado. Inclui todos os elementos descritos no nível 2 e também descreve o acabamento dos imóveis vizinhos, como revestimentos de piso, parede e forro, esquadrias e outros materiais. Também pode incluir bens de valor, como eletrodomésticos, móveis e mais. O intuito é descrever totalmente os imóveis vizinhos, no maior detalhamento possível.
O perímetro de vistoria vai depender da obra a ser feita e o quanto estimamos que terá influência nos vizinhos, levando em conta não só a obra em si mas todos os processos e transporte de materiais até a obra.
Mais sobre os níveis de vistoria no documento do Ibape disponível aqui: NORMA DE VISTORIA DE VIZINHANÇA – Procedimentos básicos executivos.
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QUAL A LEGISLAÇÃO APLICADA?
Todos os laudos e perícias da engenharia civil devem seguir as diretrizes da norma ABNT NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil.
De maneira mais específica, a ABNT deixa claro que é necessário prever interações entre construções próximas através da NBR 12722 (4.1.10 Vistoria preliminar) e da NBR 15575-1 (6.2.2 Entorno). Também exemplifica alguns aspectos da construção que podem vir a interferir na estrutura dos vizinhos:
Na execução da fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, eventuais sobreposições de bulbos de pressão, efeitos de grupo de estacas, rebaixamento do lençol freático e desconfinamento do solo em função do corte do terreno.
A ABNT também deixa claro que a segurança e a funcionalidade da obra também não podem ser afetadas. Por esse motivo, podemos observar a alteração de projetos em alguns casos.
será um prazer te atender.
